蒋村二手房退守6万，成交量同比下降85%，中杭府你还摇么？
◎Tips：今日共7盘正在登记，明细见文末
01
即使红盘潮迭起，但依旧有人守着自己内心的白月光。比如，不少城西人等候的中杭府。
8月红盘潮期间，即使每天都有令人心动的红盘出现，可我所在的一个中杭府购房群里，大部分购房者都在忍住诱惑。
“中杭府这波到底来不来，杭州壹号院都来了！”
“希望能一起来，好歹分流一下。”“反正我除了中杭府，其他也不会摇了。”
可是连申花的天珏华庭都冷不丁出场了，中杭府依旧纹丝不动。
至于为什么会如此执着于中杭府，在不少人眼中，它是一个值得“闭眼摇”的楼盘。早在今年6月，仅凭一张海报，中杭府就迅速登上头条。
正宗西湖区、现房销售，东侧一线沿河，一路之隔是竞舟二小，十五中崇德校区、地铁5号线蒋村站、西溪天街，均在直线1公里内。
当然最重要的，当然是强势的蒋村房价，一度网签站上9万+，大有破10的势头。
而中杭府的价格，应该介于未科和申花、文教之间，即可能在5-5.5万之间。也就是说，买到中杭府几乎就能赚一倍。
如果在上半年，大部分人还对此信心满满，但如今随着蒋村二手房价格变动，中杭府是否香如旧，可能要打个大大的问号了。
02
8.5新政以来，蒋村的二手房开始明目张胆地降了。
先是传出河滨之城89㎡仅500万急售，要求当周周五前房管局过户完成，号称是为了腾购房名额。
紧接着又是西溪里上演价格大跳水，一套满5年的86㎡，一次性付款才528万。
不仅小户型大跌价，大户型也紧随潮流。西溪蝶园一套187㎡的跃层四房三卫，满5年，报价1050万。
这是一个什么概念，隔壁天空之城的叠墅也要800万，而且还是余杭区。
而到了这两天，西庐又出了一套挂价630万的洋房，楼层也相当不错。
这不仅是目前整个西庐挂价最低的洋房，更重要的是去年房东买入价就接近600万，加上当时的税费和资金成本，630万显然无法保本。
位置稍差一些的西溪华府，一套楼层不错的89㎡，也在中介朋友圈里狂推，满五唯一，税费上能省下不少。
这套房源目前挂价600万，但价格上还有可谈空间。
可以说，几乎蒋村板块的每一个小区，都出现了急售降价房源个例。大部分诚心出售的房源单价，也退守回了“6”字头。
03
当我打开手边买房小程序时，发现蒋村的二手房降价，已经不再是点状分布，而是在片状衍生。
根据手边买房数据，我统计了蒋村板块中的7个主力小区，分别是河滨之城、西庐、蝶园、西溪里、西溪诚园、西溪华府和香溪。
在近30天，这7个小区的挂牌房源中，降价房源达68套，而涨价房源仅有12套，涨跌比高达1:5.6。
像西庐、蝶园这两个小区，无一房源做出了涨价的动作。
而其中不少涨价房源，更像是一场闹剧。比如，河滨之城涨价的三套房源，一套涨了225万，摆出了一副“老子不想卖了”的气势。
至于另外两套，则是各涨了1万，算是最后的倔强了。
在挂牌价集体走低的情况下，不少挂牌房源的单价，已经低于上半年的网签价了。
以西溪蝶园的50㎡小户型为例，4月初网签价高达490万，折合单价97261元/㎡。
但如果你现在打开手边买房小程序，就会发现蝶园53㎡的户型，挂牌价在490万以内的有近20套，最低挂牌价则只有400万。
也就是说，短短五个月的时间里，蝶园这个热门户型的价格，就跌去了18%。
今年的5月，西庐成交了一套139㎡的户型，总价1380万，离单价破10万/㎡，只有一步之遥。
现在同类型的139㎡挂牌价仅1300万，跌去了80万。即使如此，这套房源近一个月，也只有4组带看。
04
挂牌价的节节败退，是建立在蒋村的成交量，已经萎靡多时。
以蒋村目前的7个二手商品房为例，6-8月分别成交了17、9和10套，整个板块的月成交量，还不如一些个盘的月成交量。
“我已经4个月没开张了，现在都是吃老本，再这么持续下去，只能改行了。”蒋村一中介，无奈地说道。
对此，有中介解释，这是因为上半年购买学区房的旺季过了，所以这才导致了成交量触底，只是周期性表现而已。
可当我拉出去年8月的同期数据时，上面这个谬论就被无情击穿了。
去年8月，蒋村上述七盘的成交量高达67套，同比跌去85%！
当时，河滨之城单月就有21套的成交量，蝶园也有16套的成交，碾压了现在整个板块的月成交量。
量价齐跌，已然是蒋村二手房当下的大趋势了。
05
雪崩时，没有一片雪花是无辜的。
在杭州整体二手房成交量和价格普降的情况下，蒋村自然也是逃无可逃的。但会出现如此颓势，学区房被打压可能是最重要的一方面。
从去年底开始，学区房这个极富炒作价值的概念，就在不断被瓦解中。继公民同招后，名校集团化、教师轮岗制等一系列促进教育公平化的措施，在不断推进中。
天价学区房，回调已是大势所趋。
加上竞舟二小和行知二小，不是没有毕业生成绩，就是成绩并不算特别突出。在“学区房”这三个字上，还要打一个问号。
所以不管是见风使舵的投资客，还是真心想买来读书自住的鸡娃家长，都会踌躇不前。
特别是接盘蒋村二手房的，不少都是未来科技城的上班族。
他们舍近求远选择蒋村，主要还是因为未科实在是没有什么好学区。而蒋村虽然算不上什么一流的学区，但总算是名校分校，比未科还是要靠谱一些的。
可如果真按照目前推行的教育理念，以及新余杭成区后，将独立发展教育资源，未科接下来的学校说不定也会有惊喜。
对于价格高一大截、距离又更远的蒋村，自然不再“不惜一切代价”去接盘。
06
那么，在这种情况下，中杭府的二手房还值得买么？
对于蒋村本地改善来说，高层起步约160㎡和174㎡，都是三房户型，房间数量上还是偏少。要想房间多，就得直接上244㎡。
按照5.5万/㎡单价计算，总价就得高达1342万。到了这个价格，板块里的次新四房可以随便选了。像上文提到的蝶园四房跃层，只要1050万。
至于三房的总价，则被抬高到880万，而目前蒋村遍地都是600万出头的三房。与其花880万买个三房，不少购房者会加点预算，淘一淘功能性更好的四房吧。
如果站在投资的角度，中杭府的诱人程度也是迅速减退。
目前，板块不少二手房6万出头就能淘到，不少还是满五年的，在税费上就能省去一大截。这样一来，5.5万/㎡单价的中杭府，倒挂就没有那么大了。
当然，也不排除最终会有的价格惊喜。比如是一度网传的4万8，那回报又另当别论了。
更重要的是，蒋村已经太成熟了，不再有可供爆炒的想像空间。
地铁、学校、综合体，几乎所有的利好都兑现了，也没有可开发土地了。“利好出尽是利空”，没有了炒作题材，加上本身已高位横盘，想要再进一步难度可想而知。
不过，即使在高地价+严限价倒逼下，中杭府的品质明显高于时下的流水线产品。
现场可以看到，项目已结顶，外立面也已成型。大门更是惹眼，坡屋顶形制，看起来是庑殿顶+悬山顶的合体，气度恢弘。
还配置了室内恒温泳池，及少见的科技系统。
据说室内精装标准也很高，曾有消息称，三大件为大金中央空调、百朗新风，德国威能地暖。外墙甚至用了旭格系统门窗，十分良心。
从高品质居住这一点来说，中杭府不失为一个优秀的选择，而且还具备现房优势。
还有一点，按照8.5新政后的限售条件，中杭府约364套房源，要求人才、无房、有房家庭入围后均大于10倍，也就是说超3640组购房者，才会限售。
以人才15%的倾斜比例计算，只有超540组人才家庭报名后，才有可能触及限售。
在红盘潮消耗了大量的人才房票，与此同时，中杭府的进入门槛比较高，能够得着的人才家庭相对有限。
中杭府限售的概率，也会大大降低，这大概是它当下的最佳消息了。
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▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
世茂 同人山庄 | 40854 | 板块：青山湖 房源：32套 户型：117-211㎡ 登记方式：按揭冻资350万，全款600万 登记日期：9.3-9.5 |
| 桃李湖滨 | 28105 - 34346 | 板块：青山湖 房源：173套 户型：58-265㎡ 登记方式：按揭冻资80万，全款160万 登记日期：9.3-9.5 |
| 阳光城檀映里 | 47000 | 板块：东新 房源：96套 户型：115-142㎡ 登记方式：首套冻资160万，其他320万 登记日期：9.3-9.5 |
| 复地绿城·月映咏荷园 | 22000 | 板块：东湖 房源：624套 户型：99-121㎡ 登记方式：首套冻资60万，其他120万 登记日期：9.4-9.6 |
| 招商·博奥花宸里 | 32500 | 板块：市北 房源：204套 户型：100-130㎡ 登记方式：首套冻资100万，二套200万，其他300万 登记日期：9.4-9.6 |
| 德信中心 | 46500 | 板块：城东新城 房源：80套 户型：110-133㎡ 登记方式：首套冻资150，二套300万，其他500万 登记日期：9.5-9.7 |
| 春和云境 | 33000 | 板块：华丰 房源：119套 户型：95-140㎡ 登记方式：首套冻资100万，其他200万 登记日期：9.5-9.7 |
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文∣费洛蒙
编辑∣二叔
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